Kupní smlouva na nemovitost - některé praktické situace

Co se týče způsobu úhrady kupní ceny, zdá se, že druhá smluvní strana je zpravidla ochotna akceptovat, že obec je seriózním smluvním partnerem, a souhlasí s tím, že, je-li obec prodávajícím, uhradí kupující kupní cenu před podáním návrhu na vklad (obec by pak měla např. uschovat vyhotovení kupní smlouvy s ověřenými podpisy a návrh na vklad podat po té, co jí bude zaplacena kupní cena), a naopak, je-li obec kupujícím, souhlasí prodávající s tím, že kupující uhradí kupní cenu po té, co se stane vlastníkem předmětu převodu a na listu vlastnictví nebudou zapsány žádné právní vady.

Prodává-li obec stavební parcelu, často se může setkat s tím, že kupující financuje koupi prostřednictvím hypotečního úvěru. Pak je třeba dodržet podmínky úvěrující banky, které se mohou týkat např. i požadavku na placení prostřednictvím úschovy. Dalším požadavkem banky, nemá-li kupující jinou vhodnou zástavu, může být předchozí zřízení zástavního práva na převáděném pozemku ve prospěch banky. Obce by při tom neměly zapomínat, že rozhodnutí o zastavení nemovité věci ve vlastnictví obce patří mezi vyhrazené pravomoci zastupitelstva.

Obce často řeší také situace, kdy mají v úmyslu prodat stavební parcelu tomu, kdo na ní do určité doby postaví rodinný dům a po nějakou dobu v něm on či členové jeho rodiny budou bydlet. Tedy chtějí se vyhnout tomu, aby parcelu koupil obchodník, který ji obratem prodá dráž. To lze ošetřit více způsoby a jejich kombinacemi. Jednou z variant může být například nejprve zřízení práva stavby a uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní na pozemek, s tím, že samotná kupní smlouva bude uzavřena až po splnění obcí stanovených podmínek. Další možnosti mohou spočívat zejména ve zřízení věcných práv k pozemku ve prospěch obce – např. práva zpětné koupě, předkupního práva, popř. i zákazu zcizení a zatížení na určitou dobu, popř. také v ujednáních o smluvních pokutách či doplatku ke kupní ceně při nesplnění obcí stanovených podmínek. Právě (některá) věcná práva zatěžující pozemek mohou ale učinit pozemek nepoužitelným jako zástava pro banku, pokud kupující koupi financuje prostřednictvím úvěru. Toto je třeba vždy v konkrétním případě předem prověřit, (byť je to starostí spíše kupujícího), chce-li obec umožnit kupujícím financování koupě prostřednictvím (hypotečního) úvěru s pozemkem jako zástavou.

Obdobné, ale ještě daleko složitější smluvní podmínky pak bývají sjednávány ve smlouvách mezi obcemi a developery, kteří od obce kupují pozemky k rozparcelování, zasíťování a zastavění. V těchto případech jde již spíše o kombinaci smlouvy kupní a plánovací, popř. o konglomerát více na sebe navázaných smluv. Pro tyto složité smluvní vztahy z povahy věci žádný univerzální smluvní vzor existovat nemůže, a obce a města, která nedisponující vlastním silným právním zázemím, by se měly obrátit na specializovanou advokátní kancelář, neboť nekvalitně sepsané smlouvy mohou obce nejen citelně finančně poškodit, ale při krachu developerského projektu mohou na dlouhá léta negativně poznamenat území obce.

Praktických otázek spojených s problematikou uzavírání nejen kupních smluv by se našla celá řada. Některé otázky, položené v rámci Poradny pro obce, uvádíme k případnému využití nebo inspiraci i v tomto vydání zpravodaje.  V rámci Poradny pro obce lze rovněž využít vzory automatických dokumentů – k dispozici je např. i vzor kupní smlouvy na prodej pozemku.